قوانین حقوقی خرید و فروش ملک
اطمینان از جهت مالکیت مالک بر ملک مورد خریداری شما
خرید و فروش ملک یکی از موارد بحث در زمینه املاک است و همیشه مالکیت مالک بر ملک می تواند منبعی برای ایجاد مشکلات احتمالی باشد. مالکیت مالک بر ملک باید احراز شود یا این که فروشنده باید یک وکالت نامه رسمی داشته باشد. اگر یک ملک چندین مالک دارد باید هنگام خرید، فروشنده و همه خریداران حضور داشته باشند یا اگر وکیلی را به نیابت از طرف خودشان انتخاب می کنند باید وکالت نامه وکیل را ملاحظه کنید تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنید. وکیل باید مجاز به دریافت مبلغ پرداختی شما باشد.
سند دار بودن ملک برای خرید و فروش ملک
سند دار بودن ملک مهم ترین موضوعی است که باید به هنگام خرید و فروش ملک باید محرز شود. نکته مهم در مورد زمین های بزرگ خارج از شهر بدین قرار است که یک زمین بزرگ به قطعات کوچکی تقسیم می شود که به هنگام تقسیم بندی، سندی برای قطعات کوچک صادر نمی شود.
در مورد فروش وکالتی باید بگوییم که یک زمین باید یک خریدار داشته باشد و به نفرات زیادی فروخته نشود. یکی از روش های کلاهبرداری معاملات ملکی این است که فروشنده یک ملک را به چندین خریدار می فروشد.
براساس ماده 22 قانون ثبت، زمین باید سند داشته باشد و در صورتی که فاقد سند باشد، معامله آن غیرقانونی است. زمینی که سند قانونی نداشته باشد، تنها می توان با مراجعه به مراجع قانونی، مشکل پیش آمده را رفع کرد. این جزء حقوق خرید و فروش ملک محسوب می شود.
آزاد بودن ملک برای خرید و فروش ملک
ملک قابل فروش نباید در گرو یا رهن یک نهاد دولتی یا ارگان دیگری بوده و باید آزاد باشد. دقت داشته باشید که تنها با آزاد بودن ملک می توانید آن را خریداری کنید. در صورتی که زمینی به صورت رهن باشد تنها با رضایت رهن گیرنده می توانید آن را خریداری کنید.
بازدید از ملک جهت خرید و فروش ملک
خریدار باید قبل از خرید ملک همه شرایط ملک و زمین را بررسی کرده و بعد اقدام به خرید کند. هرگونه ادعایی بعد از خرید به طور یقین پذیرفته نیست.
خریدار در مورد ساختمان ها و آپارتمان ها نیز باید به این روش عمل کند و مشاعات ساختمان، حیاط، پشت بام، انباری و دیگر موارد مربوط به ملک را بازدید کند و با خیالی مطمئن ملک مورد نظر را خریداری کند.
قرارداد رسمی یا عادی برای خرید و فروش ملک
قرارداد خرید ملک ممکن است به طور رسمی یا قانونی بین خریدار و فروشنده منعقد شود. در قرارداد رسمی، خریدار و فروشنده در دفترخانه رسمی، قرارداد را منعقد کرده و آن را امضا می کنند ولی در سند غیر رسمی، قرارداد در بنگاه مشاور املاک و با حضور خریدار و فروشنده منعقد شده و امضا می شود.
قراردادهای غیر رسمی سندیت نداشته و نمی توان از آن ها در مراجع قانونی دفاع کرد. البته سندغیر رسمی ارزش و اعتبار دارد ولی هرگز مانند اسناد رسمی نبوده و چنین جایگاهی ندارند.
در قراردادهای عادی فقط نقل و انتقالات املاک با تاریخ مشخصی با حضور در دفترخانه رسمی مشخص می شود که طرفین نسبت به آن متعهد باشند. این مورد را در رابطه با حقوق خرید و فروش ملک فراموش نکنید.
مجوز مشاور املاک و نحوه خرید و فروش ملک
در صورتی که خریدار و فروشنده یک قرارداد غیر رسمی را در بنگاه معاملات املاک منعقد می کنند باید نسبت به مجاز بودن بنگاه مشاور املاک حساسیت لازم را داشته باشند. بنگاه مشاور املاک باید سند مالکیت زمین را مشاهده کرده و بعد از آن قرارداد خرید یا فروش را منعقد کند.
همچنین در همین راستا، بنگاه مشاور املاک باید کلیه مشخصات ملک را در مورد آپارتمان ها مانند میزان عرصه و اعیان، مساحت کل ملک، انباری، پارکینگ، و مشاعات را نیز قید کند.
مشخص بودن قیمت ملک یکی از ضروریات است. مشخص کردن مبلغی برای هر مترمربع زمین نیز از بروز خیلی از اشکالات جلوگیری می کند و می توان مساحت زمین را محاسبه و برای هر مترمربع آن مبلغی را مشخص کرد.
در صورتی که بین خریدار و فروشنده اسناد رسمی مانند چک، سفته و ... رد و بدل می شود باید نحوه تسویه و زمان آن ها مشخص شود.
باید طرفین در تاریخ و زمان مشخصی برای نقل و انتقال ملک در دفترخانه رسمی حضور داشته باشند. تاریخ و زمان حضور نشانگر میزان تعهد طرفین به تعهدات خودشان است.
نحوه فسخ معامله و زمان آن نیز باید مشخص شود. البته عدم فسخ معامله نیز یکی از شرایطی است که به طور معمول وضع می شود. پرداخت خسارت به طرف مقابل در صورت فسخ بدون توجیه و توضیح نیز باید در معامله درج شود تا یک عامل بازدارنده نسبت به فسخ معامله ملک عمل کند. حقوق خرید و فروش ملک نیز شامل این مورد نیز هست.
بنگاه مشاور املاک باید سند مالکیت ملک را رویت کرده و به هنگام نقل و انتقالات مهر و امضای خود را در انتهای ورقه درج کند تا سندی برای قانونی بودن معامله باشد.
مطالب بیشتر:
